Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν πέρασε απαρατήρητη από το επιτελείο του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, στέλνοντας ένα σαφές μήνυμα πως οι τρέχουσες πολιτικές στέγασης δεν επαρκούν και πρέπει να στραφούν σε νέα μονοπάτια.
Στο πλαίσιο της μεταπρογραμματικής αξιολόγησης Article IV για το 2026 και της αξιολόγησης του χρηματοπιστωτικού τομέα (FSAP), το ΔΝΤ ανέδειξε τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν τα ελληνικά νοικοκυριά στο θέμα της στέγης, προτείνοντας παράλληλα τους άξονες στους οποίους πρέπει να επικεντρωθεί η κυβέρνηση ώστε να καταστεί η στέγαση πιο προσιτή.
«Οι πολιτικές στέγασης που αποσκοπούν στην αποτελεσματικότερη αξιοποίηση της υπάρχουσας προσφοράς, σε συνδυασμό με κατάλληλα σχεδιασμένα μέτρα για τη ζήτηση, θα συμβάλλουν στη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης» υπογραμμίζει η έκθεση.
Τα στεγαστικά «αγκάθια» της Ελλάδας
Το υψηλό κόστος στέγασης, σε συνδυασμό με το γερασμένο και ενεργειακά αναποτελεσματικό απόθεμα κατοικιών και χαμηλά ποσοστά ανακαίνισης πιέζουν τα ελληνικά νοικοκυριά.
Συγκεκριμένα, το 2025 τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά +7,85% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, εμφανίζοντας ωστόσο μικρά σημάδια κόπωσης, καθώς το 2024 έκλεισε με +9,1%.
Όσον αφορά τα νέα διαμερίσματα, δηλαδή ηλικίας έως 5 ετών, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών ήταν 7,4% το 2025, έναντι ρυθμού αύξησης 10,2% το 2024, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 8,1% το 2025, έναντι αύξησης 8,4% το 2024.
Η άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων αντανακλά την ενισχυμένη εγχώρια ζήτηση, τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα και το υποαξιοποιημένο υπάρχον απόθεμα κατοικιών.
Οι κενές κατοικίες, που υπολογίζονται κοντά στο 35% του συνολικού αποθέματος της χώρας, επιδεινώνουν σημαντικά την ήδη ισχνή προσφορά κατοικίας.
Το πρόβλημα δεν έγκειται όμως μόνο στα «κλειστά» ακίνητα, αλλά και στα γερασμένα. Έρευνα της Prosperty δείχνει πως πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε.
Ουσιαστικά, μόλις το 22,7% των κατοικιών είναι χτισμένες από το 2020 και έπειτα. Επιπλέον, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια.
Η τόσο περιορισμένη προσφορά ακινήτων, και δη ποιοτικών, επιδεινώνει ακόμη περισσότερο την ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, «εκτοξεύοντας» τις τιμές.
Τι προτείνει το ΔΝΤ
Στη σχετική έκθεση, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προτείνει πως η πολιτική προτεραιότητα θα πρέπει να επικεντρωθεί στην αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, το οποίο αυτήν τη στιγμή δεν αξιοποιείται στον βέλτιστο βαθμό.
Για να επιτευχθεί αυτό, η στεγαστική πολιτική πρέπει να επικεντρωθεί στην επέκταση των προγραμμάτων ανακαίνισης βάσει εισοδηματικών κριτηρίων, όπως και στην επιβολή πρόσθετων φόρων στις κενές ιδιοκτησίες, ιδίως σε περιοχές με υψηλή ζήτηση.
Οι προσπάθειες θα πρέπει επίσης να δώσουν προτεραιότητα στην επιτάχυνση των προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, μιας που αυτήν τη στιγμή η Ελλάδα αποτελεί μια από τις ελάχιστες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης που δεν διαθέτουν κοινωνικές κατοικίες, όταν ο μέσος όρος είναι στο 9%.
Προς αυτήν την κατεύθυνση, θα ανεγερθούν 2,350 κοινωνικές κατοικίες που θα στεγάσουν 7.000 ευάλωτους πολίτες, ενώ έχει ψηφιστεί και σχετικός νόμος για την Κοινωνική Αντιπαροχή, που επιτρέπει σε ιδιώτες να κατασκευάσουν σπίτια σε ανεκμετάλλευτα δημόσια κτίρια, οικόπεδα και ανενεργά στρατόπεδα.
Τέλος, απαραίτητη παρέμβαση για τη βελτίωση της προσιτότητας της στέγης είναι η συντόμευση του χρόνου επίλυσης διαφορών, καθώς και η δημιουργία συστημάτων εγγύησης ενοικίου θα στήριζαν την προσφορά.
Πράγματι, η ωριμότητα των ακινήτων αναδεικνύεται ως ένα από τα βασικά προβλήματα της αγοράς, οι πολύ αργοί ρυθμοί δεν επιτρέπουν άμεσες συναλλαγές, επηρεάζοντας ολόκληρη την αλυσίδα προσφορά.
Σήμερα, ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας χρειάζεται κατά μέσο όρο 294 ημέρες για την πλήρη ολοκλήρωσή του.
Αυτό σημαίνει πως το ακίνητο προς πώληση μένει ανεκμετάλλευτο και εκτός της αγοράς μέχρι να ολοκληρωθούν οι απαραίτητες διαδικασίες, πιέζοντας την ήδη περιορισμένη προσφορά.
Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης που μισθώνει το ακίνητο του αποφασίσει να το πουλήσει, πρέπει να το βγάλει από τη μακροχρόνια μίσθωση διώχνοντας τον ενοικιαστή, αλλά το σπίτι θα μείνει κενό μέχρι να γίνει το συμβόλαιο και να μπορέσει να περάσει στον νέο ιδιοκτήτη. Ως αποτέλεσμα, κατοικίες μπορεί να μένουν κάθε φορά κενές για 9-10 μήνες πριν αλλάξουν χέρια.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
