Η μάστιγα των κενών κατοικιών: Ένας στους δέκα έχει αναξιοποίητο σπίτι

Οι κενές κατοικίες, που υπολογίζονται κοντά στο 35% του συνολικού αποθέματος της χώρας, αποτελούν ένα από τα μεγαλύτερα «αγκάθια» του στεγαστικού προβλήματος της χώρας, καθώς επιδεινώνουν σημαντικά την ήδη ισχνή προσφορά κατοικίας, την ίδια στιγμή που η ζήτηση καλπάζει. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό αποτελεί το τρίτο υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Όπως αποκάλυψαν τα τα ευρήματα της έκθεσης της Alpha Bank «The Housing Market Pulse: Navigating Persistent Demand, Policy Efficiency and Structural Supply Rigidities in Greece», ένας στους δέκα ερωτηθέντες (11%) είναι ιδιοκτήτης αναξιοποίητης κατοικίας, με σχεδόν τους μισούς από αυτούς να μην σκοπεύουν να το αξιοποιήσουν στο άμεσο μέλλον.

Η συγκέντρωση των ευκαιριών για σπουδές και απασχόληση σε συγκεκριμένες μεγάλες πόλεις έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση της ζήτησης για κατοικία στις περιοχές αυτές, ερημώνοντας την επαρχία και αφήνοντας πολλά σπίτια κενά, ενώ παράλληλα οι τιμές αγοράς και ενοικίασης στα αστικά κέντρα πιέζονται προς τα πάνω.

Τα μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών εντοπίζονται στην Περιφέρεια, όπου το 14% των κατοικιών είναι κενές, και ιδίως στην Κεντρική και Νότια Ελλάδα (15%) και στα Νησιά (14%). Αντιθέτως, χαμηλότερα αλλά αισθητά είναι τα ποσοστά στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, με το 7% των κατοικιών στην Αθήνα να είναι αναξιοποίητες και το 11% στη Θεσσαλονίκη.

Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν κενές τις κατοικίες τους

Όπως αποτυπώνεται στην έρευνα της Alpha Bank, ο κύριος παράγοντας για τον οποίο οι συγκεκριμένες κατοικίες παραμένουν αναξιοποίητες ή κενές είναι το υψηλό κόστος ανακατασκευής ή ανακαίνισης, με το 42% των συμμετεχόντων να δηλώνει πως για αυτό δεν «ανοίγουν» τα σπίτια τους.

Ακόμη ένα σύνηθες πρόβλημα που αναφέρει το 21% των ερωτηθέντων είναι τα κληρονομικά ζητήματα και η πολλαπλή ιδιοκτησία, δηλαδή περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν περισσότεροι του ενός ιδιοκτήτες που δεν καταλήγουν σε συμφωνία ως προς την εκμετάλλευση του ακινήτου.

Όσον αφορά στις μελλοντικές τους προθέσεις σχετικά με την αξιοποίηση του ακινήτου, ένας στους πέντε δηλώνει πως προτίθεται να διαθέσει το ακίνητο στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης στο άμεσο μέλλον, το 6% των ερωτηθέντων ενδιαφέρεται να διαθέσει το ακίνητο προς πώληση, ενώ το 15% ανέφερε ότι το ακίνητο προορίζεται για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση.

Ωστόσο, υπάρχει και η άλλη πλευρά που κατά 15% δηλώνει ότι δεν υφίσταται επαρκής ζήτηση για τη συγκεκριμένη κατοικία, ενώ το 12% ότι το προσφερόμενο ενοίκιο ή η τιμή πώλησης δεν κρίνονται ικανοποιητικά. 

Υψηλές τιμές για γερασμένες κατοικίες

Η ηλικία και η ποιότητα του οικιστικού αποθέματος της χώρας είναι ιδιαιτέρως παρωχημένη, με το 60% των κύριων κατοικιών να χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης.

Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνει σχετική έρευνα της Prosperty, προσθέτοντας πως στη χώρα μας, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε, ενώ μόλις το 22,7% είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.

Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες ζητούν δυσανάλογα ποσά σε σχέση με την παλαιότητα των διαμερισμάτων, δημιουργώντας μια φαινομενική προσφορά, η οποία όμως είναι πλασματική, αφού σημαντικό ποσοστό των κατοικιών που βρίσκονται σε αγγελίες προς πώληση ή ενοικίαση δεν πληρούν βασικές προδιαγραφές, ενώ παράλληλα κοστολογούνται σχεδόν σαν νεόδμητα.

Πιο συγκεκριμένα, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια.

Επέκταση μέτρων για κλειστά ακίνητα

Με φόντο το έλλειμμα των 180.000 κατοικιών και τα 2,2 εκατ. κλειστά ακίνητα σε όλη την επικράτεια, η τριετής φοροαπαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα που ανοίγουν και μπαίνουν σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης επεκτάθηκε και στο 2026.

Αυτό σημαίνει πως τα ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως κενά, καθώς και αυτά που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, μπορούν να ενταχθούν εντός του 2026 στη μακροχρόνια μίσθωση και οι ιδιοκτήτες τους να επωφεληθούν από τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από τις συγκεκριμένες κατοικίες.

Το μέτρο αναμένεται να δώσει μια ανάσα στο στεγαστικό ζήτημα, αυξάνοντας το οικιστικό απόθεμα της χώρας και ρίχνοντας τις τιμές των ενοικίων, ιδιαιτέρως σε αστικά κέντρα που παρατηρείται μεγαλύτερη έλλειψη κατοικιών.

Η τριετής φοροαπαλλαγή αφορά ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως κενά ή που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, έως 120 τ.μ., και πρέπει να ενοικιαστούν με μίσθωση τριετούς διάρκειας τουλάχιστον, με συμβόλαια που υπογράφονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.