Το «έμφραγμα» στα στεγαστικά δάνεια και οι ελπίδες από το «Σπίτι μου ΙΙ»

Αποκαλυπτικά στοιχεία για την παρατεταμένη καθίζηση της στεγαστικής πίστης στην Ελλάδα παρουσιάζει η ειδική έρευνα της Alpha Bank για το στεγαστικό πρόβλημα της χώρας, που εξηγεί, μεταξύ άλλων, γιατί ένας στους τρεις ενδιαφερόμενους για αγορά κατοικίας αποφεύγουν να ζητήσουν τραπεζική χρηματοδότηση.

Στην Ελλάδα παρατηρείται ένα ασυνήθιστο φαινόμενο για τα διεθνή δεδομένα, το οποίο βεβαίως συνδέεται με τη μεγάλη οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας. Η ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών, που ήταν δυναμική μετά το 2018 και τις έχει επαναφέρει στα επίπεδα ρεκόρ του 2008, δεν στηρίχθηκε στη ροή τραπεζικών δανείων, αλλά κυρίως στις ξένες επενδύσεις.

Η στεγαστική πίστη, που έδωσε ώθηση στην αγορά την πρώτη δεκαετία του 2000, δημιουργώντας και αρκετές υπερβολές που συνέβαλαν στη μεγάλη αύξηση των προβληματικών στεγαστικών δανείων, ουσιαστικά παραμένει «παγωμένη» για πολλά χρόνια  και οι εκτιμήσεις των τραπεζών αναφέρουν ότι δεν αναμένεται να βελτιωθεί σημαντικά η κατάσταση στο ορατό μέλλον. 

Όπως τονίζεται στη μελέτη της Alpha Bank, η ισχυρή δυναμική ανάπτυξης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα κατά την περίοδο της ανάκαμψης συνδέεται με την απότομη αύξηση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε ακίνητα. Από το 2018, οι καθαρές ροές ΑΞΕ που σχετίζονται με ακίνητα κατέγραψαν ισχυρή αύξηση, σημειώνοντας άνοδο κατά 29% το 2024, φθάνοντας σε υψηλό δύο δεκαετιών (2,8 δισεκ. ευρώ, που αντιστοιχεί σε 1,2% του ΑΕΠ).

Κατά την τρέχουσα φάση ανάκαμψης, η έντονη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων αποσυνδέεται από τον ενυπόθηκο δανεισμό. Η καθαρή ετήσια πιστωτική επέκταση των στεγαστικών δανείων στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα παραμένει σε αρνητικό έδαφος (2023: -3,5%, 2024: -2,6%).

Η πρόσβαση σε δανεισμό

Μια βασική πτυχή της οικονομικής προσιτότητας της στέγασης σχετίζεται με τη δυνατότητα ενός ατόμου να έχει πρόσβαση σε πίστωση και να αποπληρώσει ένα στεγαστικό δάνειο. Τα ειδικά χαρακτηριστικά της αγοράς ενυπόθηκων δανείων είναι κρίσιμα για τη διαμόρφωση των επιλογών στέγασης.

Σύμφωνα με την έρευνα της Alpha Bank μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών κατοικιών, πάνω από τα δύο τρίτα των ερωτηθέντων (69%) σκοπεύουν να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο. Η πλειονότητα αυτών των ερωτηθέντων (59%) εξετάζει ενδεχόμενο δείκτη δανείου προς αξία (LTV) άνω του 50%, δηλαδή επιδιώκουν να χρηματοδοτήσουν περισσότερο από το ήμισυ της αξίας της κατοικίας με το δάνειο.

Εξετάζοντας το υπόλοιπο μερίδιο των δυνητικών αγοραστών κατοικιών, οι οποίοι δεν προτίθενται να υποβάλουν αίτηση για στεγαστικό δάνειο, τα υψηλά επιτόκια αποτελούν το μεγαλύτερο εμπόδιο για τους μισούς από τους ερωτηθέντες.

Επιπλέον, το 41% των ερωτηθέντων σε αυτό το δείγμα, δηλαδή μεταξύ όσων δηλώνουν ότι δεν θα ζητήσουν δάνειο, θεωρούν τον φόβο του κινδύνου ως τον σημαντικότερο παράγοντα που τους κάνει να μην ζητούν δάνειο. Ο φόβος του κινδύνου μπορεί να αφορά πιθανά ανεπιθύμητα συμβάντα, όπως η μελλοντική απώλεια θέσης εργασίας ή μια απροσδόκητη αύξηση των επιτοκίων, που θα επηρέαζε αρνητικά την ικανότητα εξυπηρέτησης του χρέους στο μέλλον.

Φαίνεται λογικό να υποθέσουμε ότι αυτές οι ανησυχίες έχουν αυξηθεί σημαντικά μετά την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008, ειδικά σε χώρες όπως η Ελλάδα όπου ο αντίκτυπος ήταν ιδιαίτερα έντονος, τονίζει η Alpha Bank.

Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο γεγονός ότι η πλειοψηφία των ανθρώπων έχουν βιώσει τέτοια γεγονότα κάποια στιγμή στη ζωή τους. Ως αποτέλεσμα, ο αντιληπτός φόβος του κινδύνου έχει ενσωματωθεί στη συλλογική μνήμη.

Το 28% αγοράζουν σπίτι με δικά τους χρήματα

Είναι ενδιαφέρον ότι σχεδόν το ένα τρίτο (28%) των υποψήφιων αγοραστών κατοικιών, που δεν υποβάλλουν αίτηση για δάνειο, έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν ένα σπίτι μόνοι τους. Αυτό το εύρημα της έρευνας μπορεί να αποδοθεί, μεταξύ άλλων παραγόντων, στη μεγάλη συσσώρευση καταθέσεων, ιδίως κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19 το 2020-2021.

Οι καταθέσεις των νοικοκυριών στο εγχώριο τραπεζικό σύστημα την περίοδο 2019-2024 αυξήθηκαν κατά 39,1 δισεκ. ευρώ, φτάνοντας σε νέο υψηλό δεκαετίας (Δεκ. 2024: 150,4 δισεκ. ευρώ).

Τέλος, το 12% των ερωτηθέντων αυτής της ομάδας θεωρούν ότι δεν είναι σε θέση να εκπληρώσουν τα κριτήρια δανεισμού.

Καλύτερα από τις προβλέψεις πάει το «Σπίτι μου ΙΙ»

Με τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων να παραμένουν καθηλωμένες, ιδιαίτερη σημασία έχει η πορεία του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», που παρέχει στήριξη με φθηνά δάνεια σε νέους ανθρώπους για να αγοράσουν την πρώτη κατοικία τους και έχει «δύναμη πυρός» 2 δισ. ευρώ (1 δισ. από το ΕΣΠΑ και 1 δισ. από τις τράπεζες).

Τα στοιχεία που έδωσε χθες ο αναπληρωτής υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Νίκος Παπαθανάσης,δείχνουν ότι το πρόγραμμα προχωρά καλύτερα από τις αρχικές εκτιμήσεις, παρότι υπήρχαν φόβοι ότι η έλλειψη επαρκούς προσφοράς κατοικιών και οι αυξημένες τιμές για τις κατοικίες που εμπίπτουν στα κριτήρια του προγράμματος δεν θα επέτρεπαν την ομαλή απορρόφηση των δανείων.

Ειδικότερα, 4.664 δάνεια αξίας 560 εκατ. ευρώ έχουν ήδη υπαχθεί στο «Σπίτι μου ΙΙ», δηλαδή σε λιγότερους από 3,5 μήνες έχει καλυφθεί το 28% του προγράμματος. Το 45% των δανείων αφορούν ωφελούμενους έως 37 ετών, το 60% αφορούν έγγαμους, το 58% δικαιούχους με χαμηλά εισοδήματα (από 12.000 - 24.000 ευρώ), ενώ έχουν δοθεί 440
δάνεια σε τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες.

Εξειδικευμένα δάνεια και συμπράξεις Δημοσίου - ιδιωτών

Οι οικονομολόγοι της Alpha Bank τονίζουν ότι είναι επιτακτική η ανάγκη αλληλεπίδρασης μεταξύ των δημόσιων πολιτικών και των πρωτοβουλιών του εγχώριου τραπεζικού συστήματος για να «ζωντανέψει» η στεγαστική πίστη.

Όπως επισημαίνουν, οι προσπάθειες αυτές θα πρέπει να αποσκοπούν στην τόνωση της χρηματοδότησης για στέγαση και στη διευκόλυνση των υποψήφιων αγοραστών κατοικιών να αποκτήσουν την κύρια κατοικία τους, ιδίως των ευάλωτων νοικοκυριών και των νεότερων γενεών.

Τέτοιες πρωτοβουλίες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν:

1. Την ανάπτυξη εξειδικευμένων προϊόντων στεγαστικών δανείων, που απευθύνονται σε νέους και όσους ξεκινούν οικογένεια, με προνομιακούς όρους. Οι ανάγκες στέγασης είναι εξατομικευμένες και πολυδιάστατες. Κατά συνέπεια, τα τραπεζικά προϊόντα θα πρέπει να είναι εξειδικευμένα και εξατομικευμένα, δεδομένου ότι μια λύση "one-fits-all" δεν μπορεί να φιλοξενήσει όλους. Ως εκ τούτου, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα πρέπει να ενεργούν ως χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι των νοικοκυριών. 
2. Τον σχεδιασμό συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών ή κοινωνικών κατοικιών. Στο πλαίσιο τέτοιων σχεδίων το κράτος μπορεί να παρέχει γη ή/και κενά κτίρια, ενώ οι τράπεζες μπορούν να παρέχουν χρηματοδότηση σε κατασκευαστές ακινήτων για την κατασκευή κατοικιών. Με την ολοκλήρωσή της, η στέγαση θα διατίθεται από το κράτος, επιλέγοντας είτε την αγορά είτε την ενοικίαση σε τιμές χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς, ή ακόμη και δωρεάν, σε επιλέξιμες κοινωνικές ομάδες (π.χ. ευάλωτα νοικοκυριά, νέες γενιές, μονογονεϊκές οικογένειες κ.λπ.), βάσει εισοδήματος ή άλλων συναφών κριτηρίων.
3.  Τα καθεστώτα αυτά μπορούν να συμπληρωθούν με επιδοτήσεις από ευρωπαϊκούς πόρους -δηλαδή χωρίς να δημιουργείται δημοσιονομική επιβάρυνση- στην προσπάθεια περαιτέρω ενίσχυσης της συνιστώσας ιδίων κεφαλαίων των επενδυτικών σχεδίων.