Η ελληνική αγορά κατοικίας υποφέρει από αρκετά «αγκάθια», ένα από τα οποία είναι η περιορισμένη πρόσβαση των Ελλήνων σε στεγαστικά δάνεια, γεγονός που αποκλείει ένα σημαντικό τμήμα των νοικοκυριών από την αγορά κατοικίας και περιορίζει περαιτέρω κινήσεις που θα μπορούσαν να στηρίξουν νέα οικοδομική δραστηριότητα.
Το πρόβλημα αναδεικνύεται στην πρόσφατη έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) για τη στεγαστική κρίση, όπου αναφέρει χαρακτηριστικά πως κατά την προηγούμενη δεκαετία, η εξέλιξη των στεγαστικών δανείων καθόρισε περισσότερο από κάθε άλλο παράγοντα την πορεία της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα τα τελευταία 25 χρόνια.
Η απότομη πτώση των χορηγήσεων κατά την περίοδο της κρίσης, σε συνδυασμό με το γεγονός πως ένα στα δύο δάνεια «κοκκίνισαν», περιόρισε δραστικά την ικανότητα των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας, αλλά και τη δυνατότητα των νοικοκυριών να δανειστούν εκ νέου.
Πάντως, η σταδιακή χαλάρωση των πιστωτικών κριτηρίων που βρίσκεται σε εξέλιξη ενδέχεται να ενεργοποιήσει πρόσθετη ζήτηση τα επόμενα χρόνια, η οποία όμως είναι απαραίτητο να συνοδευτεί από αντίστοιχη αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και της προσφοράς νέων κατοικιών, ώστε να μην πιεστεί ακόμη περισσότερο η αγορά, υπογραμμίζει η έρευνα.
Χαρακτηριστικό είναι πως το 2025 ο ρυθμός καθαρής πιστωτικής επέκτασης των στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε σε οριακά θετικό επίπεδο για πρώτη φορά έπειτα από 15 χρόνια, αγγίζοντας το +0,7%, έναντι μείωσης -2,6% το προηγούμενο έτος.
Η άνοδος και η πτώση των στεγαστικών δανείων
Στις αρχές της δεκαετίας του 2000, η έκρηξη των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων τροφοδότησε την προσφορά αλλά και τη ζήτηση για κατοικίες, γεγονός που ανατράπηκε την περίοδο της κρίσης, όταν η κατάρρευσή τους προκάλεται και την απότομη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Μεταξύ 2007 και 2017, οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου 95% και από το 11% του ΑΕΠ «κατρακύλησαν» σε μόλις 0,6%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά μειώθηκαν κατά 84%, δημιουργώντας ένα σημαντικό έλλειμμα προσφοράς που η σημερινή ανάκαμψη δεν έχει ακόμη καλύψει.
Αντιστοίχως, τα χρόνια πριν ξεσπάσει η οικονομική κρίση η καθαρή πιστωτική επέκταση στεγαστικών δανείων κινήθηκε σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, φτάνοντας τα 12,3 δισ. ευρώ το 2007, σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων μετά την ένταξη στη ζώνη του ευρώ.
Όμως, η απότομη ανατροπη της κρίσης οδήγησε την καθαρή ροή να καταρρεύσει σε αρνητικά επίπεδα, καθώς οι αποπληρωμές υπερέβησαν τις νέες εκταμιεύσεις, κάτι που συνέχισε να συμβαίνει για περισσότερο από μία δεκαετία.
Η πρώτη αλλαγή σε αυτήν την εικόνα έγινε το 2025, όταν καταγράφηκε οριακή αντιστροφή της τάσης, σηματοδοτώντας πιθανή επιστροφή της τραπεζικής χρηματοδότησης.
Τραπεζικές πηγές πάντως είναι αισιόδοξες πως η στεγαστική πίστη θα συνεχίσει να επιταχύνεται, με όχημα τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, τα ειδικά στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας που προσφέρουν οι τράπεζες και τα κυβερνητικά προγράμματα τύπου «Σπίτι μου 2».
Παρά τη βελτίωση της εικόνας, η έρευνα υπογραμμίζει πως το επίπεδο δανεισμού παραμένει χαμηλό, γεγονός που αντανακλά τη δυσκολία πρόσβασης σε νέα πίστη για σημαντικό μέρος του πληθυσμού, λόγω του επιβαρυμένου πιστωτικού προφίλ που κληροδότησε η κρίση.
Η κληρονομιά των μη εξυπηρετούμενων δανείων
Η κρίση άφησε ως βασική κληρονομιά το υψηλό απόθεμα μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, το οποίο περιόρισε δραστικά την ικανότητα των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας και τις οδήγησε να θεσπίσουν πολύ πιο αυστηρά πιστωτικά κριτήρια, ώστε να προστατευτεί το χρηματοπιστωτικό σύστημα και η ελληνική οικονομία.
Όπως αναφέρει η έρευνα του ΚΕΦΙΜ, η σταδιακή εξυγίανση των τραπεζικών χαρτοφυλακίων μέσω τιτλοποιήσεων και πωλήσεων δανείων οδήγησε σε σημαντική μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων τα τελευταία χρόνια, διαδικασία που όμως δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη αύξηση των νέων στεγαστικών χορηγήσεων.
Άλλωστε, μπορεί τα «κόκκινα» δάνεια να έφυγαν από τους ισολογισμούς των τραπεζών, συνεχίζουν όμως να αποτελούν βάρος για τους οφειλέτες και την πραγματική οικονομία.
Το γεγονός έχει επιβαρύνει σημαντικό μέρος των νοικοκυριών με χαμηλό πιστωτικό σκορ, περιορίζοντας τη δυνατότητά τους να επανέλθουν στην αγορά στεγαστικής πίστης.
Επιπλέον, το τραύμα που έχει αφήσει η κρίση είναι δύσκολο να επουλωθεί, με αποτέλεσμα ακόμη και τα νοικοκυριά με καθαρό πιστωτικό προφίλ να δείχνουν καχυποψία προς τον τραπεζικό δανεισμό.
Η εικόνα όμως έχει ξεκινήσει να αλλάζει, καθώς το 2025 αποτέλεσε την πρώτη φορά έπειτα από 15 χρόνια που τα στεγαστικά δάνεια βρέθηκαν σε θετικό έδαφος, μια τάση που αναμένεται να συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια. Το γεγονός αυτό οφείλεται στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας και στην σταδιακή χαλάρωση των πιστωτικών όρων.
Η έκθεση του ΚΕΦΙΜ καταλήγει πως η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης είναι απαραίτητο να συνοδευτεί με ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος, ώστε να μην πιεστεί περαιτέρω η ήδη περιορισμένη αγορά ακινήτων.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
