Ακίνητα: «Καίνε» Αθήνα και νότια προάστια οι νέες αντικειμενικές τιμές

«Αναπροσαρμογές - ασανσέρ» στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που θα επηρεάσουν τον ΕΝΦΙΑ και δεκάδες άλλους φόρους από το 2022 «βγάζει» η ευθυγράμμιση τους με τις εμπορικές τιμές που βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη και αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το τέλος του έτους. Παράλληλα ο σχεδιασμός του οικονομικού επιτελείου προβλέπει την κατάργηση των τιμών της εφορίας με την καθιέρωση μόνιμου μηχανισμού αυτόματης προσαρμογής τους στα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς.

Από τις ασκήσεις προσομοίωσης που διενεργεί η ειδική επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών προκύπτουν αυξήσεις ακόμη και πάνω από 100% σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας και μειώσεις σε περίπου 4.000 περιοχές, ενώ με την επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε 3.000 νέες περιοχές σε όλη τη χώρα στις περισσότερες περιπτώσεις θα υπάρξει άνοδος στην φορολογητέα αξία των ακινήτων.

Η επιτροπή που έχει αναλάβει να διαμορφώσει το χάρτη των νέων αντικειμενικών τιμών αξιολογεί και φιλτράρει τις τιμές ζώνης για κάθε δήμο και οικισμό που έχουν εισηγηθεί οι ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων και τις συγκρίνει με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων και της Τράπεζας της Ελλάδος και με τα μισθωτήρια συμβόλαια προκειμένου να προσδιορίσει τις τελικές τιμές.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι εκτιμητές ακινήτων εισηγούνται αυξήσεις κατά μέσον όρο 50% - 60% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπου καταγράφεται σημαντική άνοδος της ζήτησης κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών λόγω του Airbnb.

Στα βόρεια προάστια οι αυξήσεις είναι χαμηλότερες και κινούνται κατά μέσον όρο σε 20% - 30%, ενώ μεγάλες είναι οι αυξήσεις στα νότια προάστια της Αττικής, που έχουν ευνοηθεί από την αυξημένη ζήτησης κατοικιών από επενδυτές του εξωτερικού και από το έργο του Ελληνικού, καθώς και στις συνοικίες των δυτικών προαστίων.

Οι περιοχές όπου αναμένεται να υπάρξει «έκρηξη» τιμών είναι κυρίως αυτές όπου η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών παραμένει μεγάλη και μετά την τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης τον Ιούνιο του 2018. 

Πρόκειται για:

• Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας όπως Κουκάκι, Εξάρχεια, Κυψέλη, Κολωνάκι, Πατήσια, Αμπελόκηποι, Παγκράτι.
• Περιοχές των νοτίων προαστίων και συγκεκριμένα η παραλιακή ζώνη της Γλυφάδας, της Βούλας, της Βουλιαγμένης, του Ελληνικού, όπου καταγράφονται οι μεγαλύτερες τιμές πώλησης των ακινήτων, αλλά και μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών.
• Γειτονιές του Πειραιά και πολλές από τις λεγόμενες «λαϊκές» συνοικίες σε Κορυδαλλό, Αιγάλεω, Περιστέρι.
• Περιοχές της Θεσσαλονίκης.
• Πάνω από 3.000 περιοχές που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος. Πρόκειται για περιοχές και οικισμούς που, ενώ είναι εντός σχεδίου δόμησης, παραμένουν για πολλά χρόνια εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, με αποτέλεσμα ο καθορισμός της φορολογητέας αξίας να γίνεται από τις κατά τόπους εφορίες βάσει των λεγόμενων συγκριτικών στοιχείων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολυτελή ακίνητα ή οικόπεδα-φιλέτα σε τουριστικές περιοχές από τη Μύκονο και τη Σαντορίνη έως την Πάρο και το Πόρτο Χέλι να πληρώνουν φόρους - ψίχουλα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.

Σταθερές τιμές για τον ΕΝΦΙΑ φέτος

Σημειώνεται ότι φέτος ο ΕΝΦΙΑ και οι φόροι μεταβίβασης θα υπολογιστούν με τις ισχύουσες και όχι με τις νέες τιμές οι οποίες θα ενεργοποιηθούν στη φορολογία το επόμενο έτος οπότε και αναμένεται να ισχύσει η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% όπως έχει υποσχεθεί η κυβέρνηση για να αντισταθμίσει τουλάχιστον μέρος των επιβαρύνσεων  

Το υπουργείο Οικονομικών για να σβήσει τις φωτιές που θα ανάψουν στους ιδιοκτήτες ακινήτων οι ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες θα προσαρμόσει τους συντελεστές υπολογισμού του φόρου ώστε να απορροφηθούν τυχόν επιβαρύνσεις, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται και η πρόταση της επιτροπής Πισσαρίδη για κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου.

Νέο πληροφοριακό σύστημα

Στο μεταξύ, μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, το υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί την πλήρη αντικατάστασή τους με τις εμπορικές αξίες με την ενεργοποίηση ενός νέου πληροφοριακού συστήματος που θα παρακολουθεί τις τάσεις των πραγματικών τιμών στην αγορά των ακινήτων και όπου εντοπίζει μεταβολές θα παρεμβαίνει αυτόματα και θα προσαρμόζει τις τιμές που λαμβάνει υπόψη της η Εφορία για να φορολογεί τα ακίνητα.

Με αυτό τον τρόπο ουσιαστικά οι αντικειμενικές αξίες καταργούνται και τα ακίνητα θα φορολογούνται με βάση την πραγματική εμπορική τους αξία.