Αν και πολυδιάστατο πρόβλημα, βασική πτυχή του στεγαστικού ζητήματος στην Ελλάδα είναι η μεγάλη έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση και πώληση, η οποία επιδεινώθηκε σημαντικά από την περίοδο της κρίσης και έπειτα.
Η «βουτιά» που έκανε η ελληνική οικονομία από το 2008 αναπόφευκτα επηρέασε και τη στέγη, σχολίασε ο Νίκος Βέττας, Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ, κατά την παρουσίαση της νέας μελέτης της διαΝΕΟσις στους δημοσιογράφους.
Ο ίδιος εξήγησε πως οι επενδύσεις στις κατασκευές άγγιξαν το ρεκόρ των 60 δισ. ευρώ το 2007, εκ των οποίων περίπου τα 40 δισ. αφορούσαν τον κλάδο της κατοικίας. Ωστόσο, μέσα στην κρίση αυτές οι επενδύσεις περιορίστηκαν στις απολύτως αναγκαίες και έγιναν σχεδόν ανύπαρκτες, δημιουργώντας ένα κατασκευαστικό κενό που είναι αισθητό ακόμη και σήμερα.
Το πρόβλημα αυτό επιβεβαιώνεται και από τη Eurostat, σύμφωνα με την οποία στην Ελλάδα κατασκευάζεται μόλις μια νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, το χαμηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, ενώ μέχρι πρόσφατα υπήρχε μηδενική μέριμνα για κοινωνικές κατοικίες, γεγονός που αναμένεται να ανατραπεί με τη θέσπιση της Κοινωνικής Αντιπαροχής.
Όλα αυτά, σε συνδυασμό με την σημαντική αύξηση του πληθυσμού των αστικών κέντρων, δημιούργησε ένα ελλιπές και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, που σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες των πολιτών.
Στα «σύννεφα» το κατασκευαστικό κόστος
Οι αυξανόμενες τιμές ενέργειας εκτοκεύουν το κατασκευαστικό κόστος ακινήτων, καθώς επηρεάζουν άμεσα την εξόρυξη, την παραγωγή και τη μεταφορά πρώτων υλών, όπως είναι το τσιμέντο, ο χάλυβας και το γυαλί, σύμφωνα με την έρευνα της διαΝΕΟσις, που πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ.
Αυτό σημαίνει πως οι νέες κατασκευές αλλά και οι ανακαινίσεις υφιστάμενων κατοικιών γίνονται πιο ακριβές, αναγκάζοντας τους κατασκευαστές είτε να μετακυλήσουν το επιπλέον κόστος στον καταναλωτή με τη μορφή υψηλότερων τιμών πώλησης, είτε να απορροφήσουν χαμηλότερα περιθώρια κέρδους, κάτι που αποτρέπει νέα έργα αλλά και την προσέλκυση εγχώριων και ξένων επενδυτών.
Όπως φαίνεται και από το παραπάνω γράφημα, τα τελευταία χρόνια οι τιμές των υλικών ακολουθούν ανοδική πορεία, συμπαρασύροντας τη συνολική τιμή της παραγωγής νέων οικιστικών κτιρίων και τελικά την τιμή διάθεσής τους.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων το δεύτερο τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του τρίτου τριμήνου του 2008. Συγκεκριμένα για τα νέα διαμερίσματα ηλικίας έως 5 έτη, η τιμές αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% το δεύτερο τρίμηνο του 2025.
Μείωση πληθυσμού αλλά αύξηση νοικοκυριών
Παρόλο που ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται επικίνδυνα, η τάση αυτή δεν εξισορροπεί σε καμία περίπτωση το μεγάλο κενό στις δαπάνες ανακαίνισης την περίοδο 2010-2018, σύμφωνα με τον κ. Βέττα, καθώς μεγάλος αριθμός πολιτών συνεχίζει να συγκεντρώνεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου άλλωστε παρουσιάζεται και το μεγαλύτερο πρόβλημα.
Επιπλέον, παρά τη μείωση του πληθυσμού, ο αριθμός των ανεξάρτητων νοικοκυριών ακολουθεί αυξητική πορεία. Η κουλτούρα των νέων αλλάζει και πλέον προσπαθούν να φύγουν νωρίτερα από το σπίτι των γονιών τους, χωρίς όμως να παντρεύονται νωρίς ή να δημιουργούν οικογένεια.
Ως αποτέλεσμα, ο αριθμός ατόμων που θέλουν να μένουν μόνοι τους έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σε αυτό έρχεται να προστεθεί και η άνοδος των διαζυγίων, η οποία «σπάει» τον πληθυσμό σε περισσότερα νοικοκυριά, τροφοδοτώντας την ανάγκη για στέγη, ενώ η ζήτηση από τους φοιτητές είναι και αυτή αυξημένη στις πόλεις με πανεπιστήμια, οι οποίες στο σύνολό τους χαρακτηρίζονται από έλλειψη φοιτητικής στέγης.
Αυτό οδηγεί τα μικρότερα και σύγχρονα σπίτια να βρίσκονται στο «μάτι» του κυκλώνα της ακρίβειας, αφού προσελκύουν τη μεγαλύτερη ζήτηση.
Η μάστιγα των κλειστών κατοικιών και των Airbnb
Ακόμη ένας σημαντικός παράγοντας επιρροής των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων είναι τα κενά ακίνητα, τα οποία υπολογίζονται κοντά στις 700.000 σε όλη την Περιφέρεια. Μάλιστα, πολλά από αυτά τα ακίνητα εμφανίζονται αποσπασματικά στο Κτηματολόγιο, στο Ε9 ή σε αρχεία υπηρεσιών, ενώ για μεγάλο αριθμό εξ αυτών δεν υφίσταται καν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς.
Ως αποτέλεσμα, η πλειοψηφία της ακίνητης περιουσίας του δημοσίου δεν είναι πλήρως καταγεγραμμένη και έτσι παραμένει αδρανής και χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης.
Την κατάσταση αυτή εντείνουν και τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, τα οποία διογκώθηκαν κατά τη διάρκεια της κρίσης και ως αποτέλεσμα χιλιάδες οικιστικά ακίνητα βρέθηκαν στα χέρια των τραπεζών και αργότερα των servicers.
Σύμφωνα με την έρευνα της διαΝΕΟσις, η θεμιτή διαχείριση των «κόκκινων» ακινήτων που βρίσκονται σε καθεστώς ρύθμισης, δηλαδή είτε σε διαδικασία εξυπηρέτησης του δανεισμού είτε σε διαδικασία πλειστηριασμού, θα μπορούσε να είχε θετικό πρόσημο τόσο για τους ήδη δανειζόμενους, ώστε να μην χάσουν την πρώτη κατοικία τους, όσο και για εκείνους που αναζητούν νέα στέγη, μέσω της αύξησης της προσφοράς κατοικιών.
Η αυξανόμενη απορρόφηση κατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις επηρεάζει και αυτή τις τιμές προς τα πάνω, καθώς αφαιρεί αρκετές κατοικίες και διαμερίσματα από τη μακροχρόνια αγορά, ειδικά σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα.
Η πίεση της προσφοράς αυξάνει τόσο τα ενοίκια, μια και το κόστος ευκαιρίας των ιδιοκτητών επίσης αυξάνεται, αλλά και τις τιμές πώλησης, αφού ιδιώτες και εταιρείες μπορούν πλέον να χρησιμοποιούν τη στέγαση ως επενδυτικό προϊόν.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
