Σαρωτικοί έλεγχοι από ΑΑΔΕ στις μεταβιβάσεις και κληρονομιές ακινήτων

Πλήθος παραβάσεων στις μεταβιβάσεις ακινήτων και στις κληρονομιές εντοπίζουν οι εξονυχιστικοί της ΑΑΔΕ που πραγματοποιούνται την τελευταία διετία, με κύρια χαρακτηριστικά τις υποτιμολογήσεις αλλά και τη χρήση μετρητών.

Αυτό προκύπτει από τον μεγάλο αριθμό των αποφάσεων της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών στην οποία προσφεύγουν οι ελεγχόμενοι, αμφισβητώντας τα αποτελέσματα των ελέγχων, αλλά στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, οι φόροι και τα πρόστιμα δεν σβήνονται.

Ο στόχος των εκτεταμένων ελέγχων είναι ο πλήρης έλεγχος των μεταβιβάσεων ακινήτων, η πάταξη του «μαύρου» χρήματος και ο εκσυγχρονισμός ενός συστήματος που για δεκαετίες βασιζόταν στη γραφειοκρατία και την αδιαφάνεια.

Ειδικά μετά την άνοδο των τιμών ακινήτων, λόγω της εντυπωσιακής ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αλλά και του τεράστιου ενδιαφέροντος από το εξωτερικό για παραθεριστικές κατοικίες, καθώς και μέσω του προγράμματος της «χρυσής βίζας», η διενέργεια των ελέγχων για της διαπίστωση της νομιμότητα κατέστη επιτακτική για την ΑΑΔΕ.

Συνολικά η ΑΑΔΕ έχει θέσει στο μικροσκόπιο περισσότερες από 210.000 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων την τελευταία πενταετία, οι οποίοι εντείνονται, μετά και τη σύσταση του Κέντρο Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ).

Από τη σταχυολόγηση των αποφάσεων της ΔΕΔ συμπεραίνεται ότι οι παραβάσεις που εντοπίζουν οι ελεγκτικές υπηρεσίες του Κέντρο Φορολογία Κεφαλαίου και των τοπικών Δ.Ο.Υ. αφορούν σε :

• Υποτιμολογήσεις, δηλαδή περιπτώσεις όπου το τίμημα που δηλώνεται στο συμβόλαιο εμφανίζεται σημαντικά χαμηλότερο από τις εμπορικές τιμές της περιοχής, σε ότι αφορά στα ακίνητα εκτός αντικειμενικού συστήματος.
• Αγορές με αδήλωτα εισοδήματα, όταν ο αγοραστής δεν μπορεί να δικαιολογήσει το ποσό αγοράς μέσω δηλωμένων εισοδημάτων ή τραπεζικών καταθέσεων. Στις περιπτώσεις αυτές οι έλεγχοι επεκτείνονται σε βάθος πενταετίας.
• Μεταβιβάσεις μεταξύ συγγενών, όπου συχνά εντοπίζονται προσπάθειες αποφυγής φόρων δωρεάς ή γονικής παροχής.
• Αλλαγές χρήσης ή νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών που επηρεάζουν την πραγματική αξία του ακινήτου και συχνά δεν δηλώνονται, ώστε να μην αυξηθεί το τίμημα μεταβίβασης και ο φόρος.
• Η υποβολή ανακριβών δηλώσεων Ε9 για να καταβάλλεται λιγότερος ΕΝΦΙΑ.
• Έλεγχοι στις αγορές ακινήτων από αλλοδαπούς επενδυτές, ιδιαίτερα στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, με την ΑΑΔΕ να εξετάζει προσεκτικά τις ροές χρημάτων από το εξωτερικό, καθώς έχουν εντοπιστεί περιπτώσεις όπου τα κεφάλαια δεν ήταν πλήρως τεκμηριωμένα ή προέρχονταν από μη διαφανείς πηγές. Οι εν λόγω έλεγχοι γίνονται και με ανταλλαγές δεδομένων από φορολογικές αρχές των χωρών προέλευσης των επενδυτών και των χρημάτων.
• Χρήση μετρητών κατά την αγορά ακινήτου, για το ποσό που υπερβαίνει την αντικειμενική αξία. Σήμερα οι τιμές αγοράς είναι αυξημένες έως και 50% πάνω από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, οι έλεγχοι είναι ενδελεχείς.

Για την ανίχνευση μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ελέγχονται οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του αγοραστή και του πωλητή, με σκοπό να διαπιστωθεί, εάν πέραν του τιμήματος που αφορά στην αντικειμενική αξία, υπάρχει και μεταφορά άλλου ποσού, από τον αγοραστή στον πωλητή, η οποία είναι κοντά στην ημερομηνία μεταβίβασης του ακινήτου. Φυσικά, αν το επιπλέον ποσού καταβλήθηκε «στο χέρι» με μετρητά, είναι απίθανο να εντοπιστεί.

Οι έλεγχοι είναι πιο εντατικοί στις περιοχές στις οποίες οι εμπορικές τιμές αυξήθηκαν ταχύτερα από τις αντικειμενικές αξίες.

Οι υποθέσεις που έφτασαν στη ΔΕΔ

Μεταξύ των υποθέσεων που έφτασαν στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών διακρίνονται οι ακόλουθες:

1. Κατά τη μεταβίβαση οικοπέδου, στην Περιφερειακή Ενότητα Νήσων Περιφέρειας Αττικής, επιφανείας 1.595,88 τ.μ. δηλώθηκε η αξία του στο ποσό των  10.000 ευρώ και με βάση αυτή προσδιορίστηκε αρχικά ο ΦΜΑ σε  300,00 ευρώ, και δημοτικός φόρος (3%) ποσού 9,00 ευρώ, ήτοι συνολικό ποσό 309,00 ευρώ.
   Όμως ο έλεγχος προσδιόρισε την αξία του οικοπέδου στο ποσό των 255.340,80 ευρώ ή σε 160 ευρώ το τ.μ. αντί των 6,27 ευρώ που δηλώθηκε, αφού λήφθηκαν υπόψη τα συγκριτικά στοιχεία. Κατόπιν ο αγοραστής υποστήριξε ότι η αξία του οικοπέδου είναι 134,00 ευρώ ανά τ.μ. αλλά η έντασή του απορρίφθηκε και τελικά ο φόρος μεταβίβασης υπολογίστηκε επί της αξίας που προσδιόρισε η εφορία, των 255.340,80 ευρώ.
2. Σε άλλη περίπτωση, φορολογούμενος που κληρονόμησε διάφορα περιουσιακά στοιχεία, μεταξύ των οποίων και ένα οικόπεδο στη Ζάκυνθο. Ο ίδιος δήλωσε πως η αξία του οικοπέδου ήταν 435.487,00 ευρώ αλλά η εφορία την αμφισβήτησε και προσδιόρισε την αξία του ακινήτου στο ποσό των 1.045.148,40 ευρώ. Άσκησε ενδικοφανή προσφυγή στη ΔΕΔ, η οποία όμως δέχτηκε την εκτίμηση της ΔΟΥ Ζακύνθου και απέρριψε την προσφυγή.
3. Φορολογούμενος – κληρονόμος δήλωσε ότι η αξία του ακινήτου που πώλησε εν ζωή η θανούσα συγγενής του το 2015, ήταν 10.000 ευρώ. Όμως, η εφορία παρατήρησε πως η αντικειμενική αξία του ακινήτου ήταν πολλαπλάσια και επαναπροσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης, ενώ επιπλέον επιβλήθηκε και πρόστιμο, καθώς οι ελεγκτές δεν πείστηκαν ότι η πώληση έγινε άρον-άρον λόγω ασθενείας σε πολύ χαμηλή τιμή.