Σε πιάνει δέος ίσως και απόγνωση κάποιες φορές όταν κοιτάς την Αθήνα από ψηλά. Ακρόπολη, Λυκαβηττός, Φιλοπάππου, Σαρωνικός — και ανάμεσά τους, μια τσιμεντούπολη που αγκαλιάζει εκατοντάδες χιλιάδες ανθρώπους που παλεύουν καθημερινά με ένα από τα πιο πιεστικά ζητήματα της εποχής: πού και πώς θα κατοικήσουν.
Η εικόνα από το rooftop του ξενοδοχείου που διεξήχθη το conference είναι μια ωμή υπενθύμιση του πώς είναι η πόλη και του πώς θα μπορούσε να είναι.
Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι νέο φαινόμενο.
Είναι, όμως, ένα φαινόμενο που επιδεινώνεται με εντυπωσιακή ταχύτητα — και αντιμετωπίζεται με ανησυχητικά αργές, αποσπασματικές και συχνά αναποτελεσματικές πολιτικές.
Τι συμβαίνει στην αγορά, γιατί το πρόβλημα είναι οξύ
Τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια, με ρυθμούς που ξεπερνούν κατά πολύ την αύξηση των εισοδημάτων.
Σε πολλές περιπτώσεις, το στεγαστικό κόστος απορροφά ποσοστό του εισοδήματος που καθιστά αδύνατη οποιαδήποτε άλλη οικονομική ευελιξία.
Αυτό που κάνει το ελληνικό πρόβλημα ιδιαίτερα οξύ είναι o συνδυασμός πολλαπλών παραγόντων που αλληλοτροφοδοτούνται:
- Το αδρανές κτιριακό απόθεμα παραμένει εντυπωσιακά μεγάλο. Υπολογίζεται ότι εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα σε όλη τη χώρα — και σημαντικός αριθμός στην Αθήνα — παραμένουν κλειστά, ημιερειπωμένα ή εγκαταλελειμμένα, συχνά λόγω ιδιοκτησιακών εμπλοκών, αδυναμίας ανακαίνισης ή απλώς αδράνειας.
- Η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει αφαιρέσει σημαντικό κομμάτι κατοικιών από την αγορά, μετατρέποντας κεντρικές και ελκυστικές γειτονιές σε de facto τουριστικές ζώνες. Οι μόνιμοι κάτοικοι μετακινούνται προς την περιφέρεια χωρίς επαρκείς υπηρεσίες και συγκοινωνίες — και η κοινωνική συνοχή στις γειτονιές διαβρώνεται σταδιακά.
- Η σχεδόν ανύπαρκτη κοινωνική κατοικία αφήνει την αγορά στα χέρια μικρών ιδιωτών ιδιοκτητών, χωρίς ουσιαστικούς ελέγχους στις τιμές και χωρίς τη δυνατότητα μακροπρόθεσμης διαχείρισης. Σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, η Ελλάδα δεν έχει αναπτύξει ένα πλαίσιο που να προσελκύει θεσμικούς επενδυτές σε αυτόν τον τομέα με κοινωνικά και αναπτυξιακά κριτήρια.
- Τέλος, η απουσία συνεκτικής πολιτικής κατοικίας — με μακροπρόθεσμο ορίζοντα, σαφείς στόχους και μέσα υλοποίησης — καθιστά κάθε μεμονωμένη παρέμβαση ανεπαρκή. Φορολογικά κίνητρα εδώ, μεμονωμένα προγράμματα εκεί — χωρίς ένα συνεκτικό όραμα για το τι είδους πόλη θέλουμε να χτίσουμε.
Τι μας δείχνουν η Βιέννη και η Κοπεγχάγη
Στο ULI Greece & Cyprus Annual Conference 2026, με θέμα «Untangling the Gordian Knot of Affordable Housing», δύο πόλεις παρουσιάστηκαν ως case studies: η Βιέννη και η Κοπεγχάγη.
Η Βιέννη αποτελεί ίσως το πιο εντυπωσιακό παράδειγμα συστηματικής πολιτικής κοινωνικής κατοικίας στον κόσμο. Η ιστορία της ξεκινά από το 1920, όταν η πόλη — αντιμετωπίζοντας σοβαρή στεγαστική κρίση μετά τον Α' Παγκόσμιο Πόλεμο — επέλεξε συνειδητά να επενδύσει στη δημόσια κατοικία ως βασικό πυλώνα κοινωνικής πολιτικής.
Έναν αιώνα αργότερα, το 62% των κατοίκων της Βιέννης ζει σε κατοικίες κοινωνικού χαρακτήρα. Σήμερα η Βιέννη κατατάσσεται διαρκώς στις πρώτες θέσεις παγκοσμίως σε ποιότητα ζωής, με σχετικά σταθερές τιμές κατοικίας σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.
Η Κοπεγχάγη προσφέρει μια εξίσου ισχυρή, αλλά διαφορετική αφήγηση. Στα τέλη της δεκαετίας του '80, η πρωτεύουσα της Δανίας ήταν μια πόλη σε κρίση: οικονομικά προβλήματα, υποβαθμισμένες περιοχές, κενά κτίρια, φυγή πληθυσμού. Η ανάκαμψή της δεν ήρθε τυχαία ούτε γρήγορα.
Ήρθε μέσα από έναν μακροπρόθεσμο στρατηγικό σχεδιασμό που συνδύασε την ενεργοποίηση αδρανούς και υποβαθμισμένης γης, την ανάπτυξη νέων γειτονιών γύρω από άξονες δημόσιων μεταφορών, και τη χρηματοδότηση του μετρό εν μέρει μέσω ανάκτησης υπεραξίας γης — ένα εργαλείο που επιτρέπει στο δημόσιο να επανεπενδύει αξία που δημιουργείται από τις ίδιες τις δημόσιες υποδομές. Παράλληλα, το 25% των νέων κτισμάτων είναι προσιτές κατοικίες, ενώ η χρήση ποδηλάτου και δημόσιας συγκοινωνίας αντιμετωπίζεται όχι ως επιλογή lifestyle αλλά ως δομικό στοιχείο της αστικής οικονομίας.
Κοινή διαπίστωση: το 'affordable housing' είναι βασική παράμετρος βιώσιμης αστικής ανάπτυξης, κοινωνικής ανθεκτικότητας και ποιότητας ζωής — όχι απλώς ένας οικονομικός δείκτης.
Τι χρειάζεται η Αθήνα
Η Αθήνα δεν χρειάζεται να αντιγράψει τη Βιέννη ή την Κοπεγχάγη. Έχει τη δική της ιστορία, τη δική της πολεοδομική δομή, τις δικές της αντιφάσεις και δυνατότητες. Μπορεί, όμως, να δανειστεί την κεντρική αρχή: το πρόβλημα της κατοικίας δεν λύνεται με μεμονωμένες παρεμβάσεις στην αγορά. Λύνεται με σύστημα, με συνέπεια και με μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Αυτό πρακτικά σημαίνει:
- Ενεργοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος. Ένα εθνικό πρόγραμμα ανακαίνισης και επαναχρησιμοποίησης κενών κτιρίων — με συνδυασμό φορολογικών κινήτρων, χρηματοδοτικών εργαλείων και δημόσιας συμμετοχής — θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά τις διαθέσιμες κατοικίες χωρίς νέα δόμηση. Ταυτόχρονα, η αξιοποίηση δημόσιας γης και κτιρίων για κοινωνική κατοικία παραμένει μια ανεκμετάλλευτη δυνατότητα.
- Ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας. Η Ελλάδα παραμένει ουραγός στην Ευρώπη σε αυτόν τον τομέα. Χρειάζεται ένα σαφές ρυθμιστικό και επενδυτικό πλαίσιο που να επιτρέπει σε θεσμικούς επενδυτές — αλλά και σε κοινωνικές δομές — να αναπτύξουν προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία με μακροπρόθεσμες εγγυήσεις.
- Σύνδεση κατοικίας με μεταφορές, υπηρεσίες και δημόσιους χώρους. Η προσιτή κατοικία σε περιοχές χωρίς επαρκείς συγκοινωνίες, χωρίς υπηρεσίες και χωρίς ποιοτικό δημόσιο χώρο δεν λύνει το πρόβλημα. Ο σχεδιασμός πρέπει να είναι ολιστικός: η προσιτότητα δεν μετριέται μόνο στο ενοίκιο, αλλά στο συνολικό κόστος ζωής, που περιλαμβάνει μεταφορές, υπηρεσίες, πρόσβαση σε πράσινο και ποιότητα ζωής στις γειτονιές. Η επένδυση στα ΜΜΜ δεν είναι χωριστό ζήτημα από το στεγαστικό — είναι αναπόσπαστο κομμάτι της λύσης.
- Ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων με κοινωνικά κριτήρια. Χωρίς αυτό, κάθε άλλη παρέμβαση αντιμετωπίζει αντίρροπες δυνάμεις της αγοράς που συνεχώς ανακατανέμουν το διαθέσιμο απόθεμα από μόνιμους κατοίκους σε τουρίστες. Η ρύθμιση δεν σημαίνει κατάργηση — σημαίνει ισορροπία μεταξύ τουρισμού και κατοικίας, μια ισορροπία που σήμερα έχει χαθεί σε πολλές κεντρικές περιοχές της Αθήνας.
- Αλλαγή νοοτροπίας στον σχεδιασμό. Η κατοικία δεν είναι μόνο τετραγωνικά μέτρα και τιμές. Είναι γειτονιά, κοινωνική συνοχή, πρόσβαση σε καθημερινές ανάγκες, αίσθηση του ανήκειν. Ο αστικός σχεδιασμός με επίκεντρο τον άνθρωπο δεν είναι πολυτέλεια. Είναι η βάση για πόλεις που λειτουργούν για όλους.
Το στεγαστικό ως πολιτική επιλογή
Το ‘affordable housing’ δεν είναι τεχνικό θέμα. Είναι πολιτική επιλογή. Και η επιλογή αυτή καθορίζει ποιος έχει θέση στην πόλη — και ποιος σταδιακά εξωθείται από αυτήν.
Η Αθήνα έχει τις δυνατότητες να γίνει πιο ανθρώπινη, πιο προσβάσιμη, πιο βιώσιμη. Έχει γειτονιές με ιστορία και χαρακτήρα που αξίζει να διαφυλαχθούν. Έχει κτίρια που περιμένουν να ξαναζήσουν. Έχει πολίτες που επιθυμούν να μείνουν — και νέους που αναζητούν λόγο να επιστρέψουν ή να μη φύγουν ποτέ.
Αυτό που λείπει δεν είναι τα παραδείγματα. Τα παραδείγματα υπάρχουν — η Βιέννη και η Κοπεγχάγη μας τα έδειξαν με σαφήνεια. Αυτό που λείπει είναι η πολιτική βούληση να αντιμετωπιστεί το ζήτημα με την κλίμακα, τη συνέπεια και την επείγουσα προτεραιότητα που του αναλογεί.
Οι πόλεις δεν αλλάζουν από τη μια μέρα στην άλλη — αλλάζουν όταν αρχίσουμε επιτέλους να τις οραματιζόμαστε διαφορετικά. Και να δρούμε ανάλογα.
* Δημήτρης Πασχαλέρης, B.Sc. (Econ), M.Sc.Management Science, DIC / Ειδικός Συνεργάτης, WIP Architecture & Urban Planning.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
