Σε άνθιση βρίσκεται η αγορά επαγγελματικών χώρων στην Αθήνα, με την περιορισμένη προσφορά και την ισχυρή ζήτηση να εκτοξεύουν τις τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026.
Μάλιστα, σε βάθος δεκαετίας οι τιμές για χώρους γραφείων έχουν σημειώσει άνοδο 74% και στις έξι περιοχές που εξετάστηκαν (Κολωνάκι, Σύνταγμα, Λεωφόρος Κηφισίας, Μεσογείων, Βουλιαγμένης και Συγγρού), υπογραμμίζοντας τη δυναμική της αγοράς.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Geoaxis, τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος, οδηγώντας τα δυσεύρετα νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια να καταγράφουν υπερδιπλάσια μισθώματα, πάνω από 35 ευρώ ανά τ.μ.
Γιατί δεν υπάρχουν αρκετά γραφεία στην Αθήνα
Η αγορά επαγγελματικών χώρων υποφέρει από το γνωστό πρόβλημα της αγοράς ακινήτων, που δεν είναι άλλο από την ισχνή προσφορά σε ένα περιβάλλον διαρκώς αυξανόμενης ζήτησης.
Ειδικά στα σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, που είναι και στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, το απόθεμα παραμένει εξαιρετικά περιορισμένο, οδηγώντας τα ελάχιστα διαθέσιμα ακίνητα να καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 38 ευρώ ανά τ.μ.
Μια σειρά ανασταλτικών παραγόντων δεν επιτρέπουν την απρόσκοπτη ανάπτυξη νέων κτιρίων ή την ανακαίνιση υφιστάμενων, παρεμποδίζοντας τη διάνθηση του διαθέσιμου στοκ.
Συγκεκριμένα, η συνεχιζόμενη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, σε συνδυασμό με το ακριβό κόστος χρηματοδότησης, προκαλεί επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Όμως, ούτε τα ξένα κεφάλαια τοποθετούνται εύκολα στην κτηματαγορά επαγγελματικών χώρων, κυρίως λόγω του δύσκαμπτου πλαισίου της αγοράς.
Επιπλέον, όλο και περισσότερα παλαιά γραφεία μετατρέπονται σε Airbnb, ειδικά όσα βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η βραχυχρόνια μίσθωση φαίνεται να αποφέρει περισσότερα έσοδα στους ιδιοκτήτες.
Γραφεία: Μία αγορά τριών ταχυτήτων
Η έρευνα της Geoaxis χωρίζει την αγορά γραφείων σε τρεις διαφορετικές ταχύτητες.
Η πρώτη ταχύτητα αφορά τα ποιοτικά, σύγχρονα και πράσινα γραφεία, τα οποία ανεξαρτήτως από την περιοχή στην οποία βρίσκονται συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση.
Ως αποτέλεσμα, τα ενοίκια κυμαίνονται στα 35 ευρώ ανά τ.μ., και αποδόσεις κοντά στο 6%, ενώ για μικρούς χώρους οι τιμές αγγίζουν και τα 40 ευρώ ανά τ.μ.
Στη δεύτερη ταχύτητα βρίσκονται τα παλαιά, αλλά ανακαινισμένα γραφεία που συναντώνται στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, τα οποία σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 ευρώ ανά τ.μ., με αποδόσεις κάτω από 7%.
Τέλος, η τρίτη ταχύτητα αφορά σε παλαιότερα ακίνητα τα οποία δεν έχουν ανακαινιστεί και ως εκ τούτου οι τιμές δεν ξεπερνούν το επίπεδο των 10-15 ευρώ ανά τ.μ. σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας.
Ωστόσο, η μεγάλη έλλειψη για επαγγελματικούς χώρους, ανεξαρτήτως ποιότητας, ανεβάζει σημαντικά τις αποδόσεις των παλαιών γραφείων, που αγγίζουν το 7,5%.
Πάντως, η μελέτη της Geoaxis αναδεικνύει μια σαφή στροφή προς τα ποιοτικά ακίνητα: Κάποτε το βασικό κριτήριο επιλογής γραφειακών χώρων ήταν η τοποθεσία, ωστόσο πλέον οι επιχειρήσεις προτεραιοποιούν τη βιωσιμότητα, την ενεργειακή απόδοση και τη γενικότερη ποιότητα του κτιρίου.
Πώς θα εξελιχθεί η αγορά
Η Geoaxis επισημαίνει πως οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν τουλάχιστον έως το 2027, με τάσεις σταθεροποίησης στα παλαιότερα γραφεία που βρίσκονται σε δευτερεύοντα σημεία της Αθήνας.
Όσον αφορά στα παλιά αλλά ανακαινισμένα γραφεία, η τιμές τους αναμένεται να αυξηθούν, ενώ τα νεόδμητα, πράσινα γραφεία θα συνεχίσουν να βλέπουν ανοδική πορεία στις τιμές, αλλά με επιβράδυνση.
Παράλληλα, η Geoaxis επισημαίνει πως η διαχείριση των κόκκινων δανείων από τις τράπεζες και τα funds, που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα, αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί η επίδρασή του στην αύξηση της προσφοράς.
Πάντως, η έρευνα υπογραμμίζει πως «Το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πουλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό.
Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
