Με νέα αναβολή της επιβολής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές και διορθώσεις στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων θα συνδυαστεί η (αναπόφευκτα), δραματική αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων το 2027.
Συγχρόνως, στην τακτοποίηση των πολλών εκκρεμοτήτων που υφίστανται στη φορολογία των ακινήτων, μπλέκεται και το οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα, το οποίο θα επιδεινωθεί περαιτέρω με μια αύξηση των φορολογικών βαρών των κατοικιών.
Το παζλ που καλούνται να συνθέσουν οι επιτελείς του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών το 2027 περιλαμβάνει τα ακόλουθα τρία δεδομένα:
- Την επαναφορά του ΦΠΑ (24%) στις νεόδμητες οικοδομές από την 1η/1.2027, καθώς η αναστολή λήξει στις 31 Δεκεμβρίου 2026.
- Την επιβολή του φόρου υπεραξίας από την 1η/1/2027, καθώς στις 31 Δεκεμβρίου 2026 λήγει η νέα περίοδος αναστολής της εφαρμογής του.
- Την αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, οι οποίες όχι μόνο δεν αναπροσαρμοστεί από το 2021 που ήταν η τελευταία φορά, αλλά στο διάστημα που μεσολάβησε, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 66,3%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Υπάρχει όμως και ένας τέταρτος αστάθμητος παράγοντας, που είναι ο χρόνος διενέργειας των εθνικών εκλογών, οι οποίες θα γίνουν ο αργότερο έως τον Μάιο του 2027.
Ωστόσο κυκλοφορούν σενάρια τα οποία δεν αποκλείουν την επόμενη εκλογική αναμέτρηση να γίνει νωρίτερα, το προσεχές φθινόπωρο.
Βασική παράμετρος είναι ότι προ εκλογών δεν πρόκειται να επιβληθούν από την εκάστοτε κυβέρνηση εισπρακτικά μέτρα και τα «δυσάρεστα» έρχονται με τον σχηματισμό νέας κυβέρνησης.
Στο πλαίσιο αυτό, οι όποιες παρεμβάσεις στη φορολογία των ακινήτων μετατίθενται για μετά και εάν η κυβέρνηση εξαντλήσει την τετραετία, τουλάχιστον στις αρχές του 2027 δεν θα αλλάξει τίποτα και οι όποιες παρεμβάσεις στη φορολογία των ακινήτων μετατίθενται για το 2028.
Στην περίπτωση οι εκλογές γίνουν νωρίτερα, εντός του 2026, η κυβέρνηση που θα σχηματιστεί, θα έχει το περιθώριο να προβεί τις αλλαγές, με ισχύ από το 2027, αλλά υφίσταται το «φρένο» το στεγαστικού, που θα περιορίσει τα ενδεχόμενα αύξησης των φορολογικών βαρών.
Ποιες αλλαγές δεν θα γίνουν
Το πρόβλημα στην υφιστάμενη κατάσταση της αγοράς των ακινήτων οφείλεται στην καθυστέρηση της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που είχε ως αποτέλεσμα να διογκώσει το πρόβλημα.
Σύμφωνα με τη νομοθεσία, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στα επίπεδα των τιμών αγοράς ανά διετία, αλλά εν λόγω υποχρέωση, δεν είναι δεσμευτική.
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021, και προσαρμόστηκαν στις τιμές αγοράς που κατέγραψαν οι ιδιώτες εκτιμητές στα τέλη του 2020. Οι αντικειμενικές ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και ίσχυσαν από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Όμως παρατηρείται ότι από το 2021 μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι αγοραίες τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 66,3%, με τον δείκτη από τις 67,3 μονάδες που ήταν το 2020 να έχει εκτοξευτεί στις 111,9 μονάδες.
Τονίζεται δε, ότι τα στοιχεία της ΤτΕ είναι πραγματικά και όχι προϊόν έρευνας, που υπεισέρχεται το στατιστικό λάθος καθώς συλλέγονται από τις εκτιμήσεις που κάνουν οι τράπεζες επί των ακινήτων για τα οποία χορηγούν στεγαστικά δάνεια ή προβαίνουν σε αναχρηματοδοτήσεις.
Μια προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στα τρέχοντα δεδομένα της αγοράς θα σήμαινε την αύξησή τους κατά 66% κατά μέσο όρο.
Σημειώνεται πως, σε ορισμένες περιοχές, όπως είναι το παραλιακό μέτωπο της Αττικής, σε νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου καθώς και σε παράκτιες περιοχές της ηπειρωτικής χώρας, οι τιμές αγοράς των ακινήτων είναι διπλάσιες και τριπλάσιες των αντικειμενικών τιμών, επί των οποίων υπολογίζονται ο φόρος μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ και συνολικά 20 φόροι και τέλη.
Αυτό σημαίνει ότι η εξίσωση των τιμών εφορίας των ακινήτων με τις τιμές αγοράς, αφενός αποκαθιστά μια στρέβλωση, αλλά θα προκαλέσει ισχυρό σοκ στην αγορά.
Ο φόρος υπεραξίας
Το σοκ θα είναι ισχυρότερο, εάν συγχρόνως εφαρμοστεί η ισχύουσα νομοθεσία που προβλέπει την επιβολή από την 1η Ιανουαρίου 2027 το φόρου υπεραξίας και του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές.
Ο Φόρος υπεραξίας νομοθετήθηκε το 2013, με την προοπτική αν επιβληθεί από το 2014, αλλά καμία κυβέρνηση δεν τόλμησε μέχρι σήμερα να τον επιβάλει και διαρκώς αναβάλλεται η εφαρμογή του.
Σύμφωνα με τον νόμο, επιβάλλεται με συντελεστή 15% στην υπεραξία που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ όταν το ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του πωλητή για μία πενταετία και κατά τον υπολογισμό της υπεραξίας εφαρμόζονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου στην κατοχή του πωλητή, ενώ υπάρχει επίσης πλήρης απαλλαγή για όσους έχουν ακίνητο πριν την 1η Ιανουαρίου 1995.
Ενδεχομένως, εάν κι όταν αποφασιστεί να ενεργοποιηθεί ο συγκεκριμένος φόρος, τα ανωτέρω όρια να τροποποιηθούν. Πάντως είναι σε αναστολή μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026 και το πιθανότερο είναι να παραμείνει σε αναστολή για ένα τουλάχιστον έτος.
Ο ΦΠΑ
Παράλληλα την 31η Δεκεμβρίου 2026 λήγει και η αναστολή της επιβολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, ο οποίος επιβάλλεται με συντελεστή 24%.
Εάν επιβληθεί, θα σημάνει ότι ο αγοραστής νεόδμητης κατοικίας, θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24% επί του τιμήματος, αντί του φόρου μεταβίβασης που είναι στο 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
Πρόκειται για μια τεράστια διαφορά στην επιβάρυνση αγοράς κατοικίας και στο πλαίσιο αυτό, σχεδόν βέβαιη είναι η διατήρησή του στον «πάγο» ή ακόμα και η κατάργησή του, καθώς θα εκτινάξει στα ύψη των κόστος αγοράς νέων κατοικιών, σε μια περίοδο που υφίσταται οξυμένο στεγαστικό πρόβλημα, με βασικότερο την έλλειψη κατοικιών.
Συμπερασματικά, από τις πληροφορίες που υπάρχουν αυτή τη στιγμή από το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης, οι δύο φόροι ΦΠΑ τα νεόδμητα και φόρος υπεραξίας θα παραμείνουν παγωμένοι και το 2027, ενώ η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που θα είναι υψηλή, θα συνδυαστεί με παρεμβάσεις στον φόρο μεταβίβασης, την αύξηση των αφορολόγητων για την απόκτηση α΄ κατοικίας, αλλά και την περαιτέρω μείωση του ΕΝΦΙΑ.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
