«Στροφή» σε παλαιά ακίνητα λόγω υψηλών τιμών, πιέσεις στα ενοίκια

Με το κόστος των ακινήτων και δη των οικιστικών να διατηρείται υψηλό στην ελληνική αγορά, οι Έλληνες αγοραστές εκτιμάται πως θα αρχίσουν να στρέφονται σε πιο προσιτές περιοχές χαμηλότερων αξιών, αλλά και προς παλαιότερα ακίνητα.

Όπως προκύπτει από την Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2025, η έντονη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη οικιστική πίεση και την περιορισμένη προσφορά σύγχρονων και προσιτών κατοικιών, ανεβάζουν τις τιμές και στρέφουν τα νοικοκυριά προς άλλου τύπου ακίνητα.

Μάλιστα, οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (ηλικίας άνω των 5 ετών) το 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 8,1%, υψηλότερο σε σχέση με τα νέα διαμερίσματα που κινήθηκαν στο 7,4%. Η άνοδο αυτή αντανακλά το ενδιαφέρον των Ελλήνων προς παλαιότερα και πιο προσιτά ακίνητα.

Άλλωστε, επειδή οι νεόδμητες κατοικίες είναι τόσο σπάνιες, οι τιμές τους έχουν σχεδόν διπλάσια τιμή σε σύγκριση με τα παλαιότερα διαμερίσματα, γεγονός που αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα για πολλά νοικοκυριά.

Σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos Insights, το 2025 μια νεόδμητη κατοικία στην Αττική είχε μέση ζητούμενη τιμή πώλησης τις 4.000 ευρώ/τ.μ., σημαντικά υψηλότερη από τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης παλαιότερων κατοικιών, που ήταν 2.250 ευρώ/τ.μ.

Στο σύνολο της Επικράτειας, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% σε ετήσια βάση, ρυθμός ηπιότερος σε σύγκριση με το +9,1% που καταγράφηκε το 2024, σύμφωνα με την ΤτΕ.

Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (9,6%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (9,8%) και στις λοιπές περιοχές της χώρας (8,8%), ενώ στην Αθήνα οι αντίστοιχος ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος σε σχέση με τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας (6,2%).

Στα ύψη ο πληθωρισμός στέγασης

Η έκθεση της ΤτΕ δείχνει πως ο πληθωρισμός στέγασης στην Ελλάδα παρουσίασε έντονη αποκλιμάκωση από τα μέσα του 2023 και έπειτα, όταν οι τιμές της ενέργειας μειώθηκαν και οι οι αυξήσεις στα ενοίκια και στις λοιπές επιμέρους κατηγορίες παρέμειναν συγκρατημένες.

Η εικόνα όμως άλλαξε το 2025, όταν ο πληθωρισμός της στέγασης στην Ελλάδα ανέκαμψε σημαντικά, με τον ετήσιο μέσο ρυθμό να διαμορφώνεται σε 5,5%,  κάτι που διεύρυνε την ψαλίδα με την ευρωζώνη, όπου ο πληθωρισμός κινήθηκε στο 2,1%.

Η απόσταση είναι ακόμη πιο έντονη στα ενοίκια, όπου ο ρυθμός πληθωρισμού ήταν υπετριπλάσιος αυτού της ευρωζώνης, αγγίζοντας το 10% έναντι 2,9%. Παρομοίως, ο πληθωρισμός του ηλεκτρικού ρεύματος, του φυσικού αερίου, του πετρελαίου και άλλων καυσίμων ανήλθε σε 2,3%, έναντι 0,2% στην ευρωζώνη.

Περιορισμένο το ενδιαφέρον από εξωτερικό, παραμένουν ισχυρές οι επενδύσεις

Το 2025 το ενδιαφέρον από εξωτερικό ήταν περιορισμένο σε σύγκριση με προηγούμενες χρονιές, τόσο για άμεσες επενδύσεις όσο και για αγορές μέσω του προγράμματος Golden Visa.

Συγκεκριμένα, το 2025 καταγράφηκε αισθητή κάμψη της τάξης του -25,3%, η πρώτη ουσιαστική πτώση της τελευταίας δεκαετίας, με την εξαίρεση του 2020 έτος ξεσπάσματος της πανδημίας, σηματοδοτώντας την πρώτη ουσιαστική διόρθωση μετά από μια δεκαετία έντονης ανάπτυξης.

Πάντως, το ύψος των επενδύσεων παρέμεινε σε συγκριτικά υψηλά επίπεδα σε σχέση με άλλες χρονιές, αγγίζοντας τα 2,05 δισ. ευρώ, από 2,75 δισ. ευρώ το 2024 και 2,13 δισ. το 2023, την πρώτη χρονιά που οι επενδύσεις έσπασαν το φράγμα των 2 δισ.

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Ο λόγος που μειώθηκαν τόσο οι επενδύσεις είναι η αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης για την απόκτηση Golden Visa, η οποία μέχρι πρόσφατα αποτελούσε κινητήριο δύναμη των ξένων επενδύσεων σε ελληνικά ακίνητα.

Όταν όμως το ελάχιστο όριο διαμορφώθηκε στις 800.000 ευρώ για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τα μεγάλα νησιά, περιόρισε σημαντικά τη ζήτηση από επενδυτές εκτός Ε.Ε.

Επιπλέον, οι νομοθετικές αλλαγές που προέκυψαν από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας στα τέλη του 2024 και στις αρχές του 2025 ενίσχυσαν την αβεβαιότητα και «πάγωσαν» την αγορά για κάποιο διάστημα.

Ως αποτέλεσμα, οι καθαρές εισπράξεις από τις ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων τους πρώτους εννέα μήνες του 2025 ανήλθαν σε 1,46 δισ. ευρώ, μειωμένα κατά 23,9% έναντι των 1,92 δισ. την αντίστοιχης περσινής περιόδου.