Υψηλές τιμές για παλαιές κατοικίες, έλλειψη οικοπέδων συντηρούν τη στεγαστική κρίση

Γήρανση αποθέματος ακινήτων, αναντιστοιχία μεταξύ ποιότητας και ζητούμενης τιμής, απουσία θεσμικών επενδύσεων και ελάχιστα μεγάλα οικόπεδα. 

Αυτές είναι οι τέσσερις βασικές εσωτερικές παθογένειες που χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων της Αθήνας, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Prosperty που παρουσιάστηκε κατά την Prodexpo 2025. 

Στη χώρα μας, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε, ενώ μόλις το 22,7% είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.

Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες ζητούν δυσανάλογα ποσά σε σχέση με την παλαιότητα των διαμερισμάτων, δημιουργώντας μια φαινομενική προσφορά, η οποία όμως είναι πλασματική, αφού σημαντικό ποσοστό των κατοικιών που βρίσκονται σε αγγελίες προς πώληση ή ενοικίαση δεν πληρούν βασικές προδιαγραφές, ενώ παράλληλα κοστολογούνται σχεδόν σαν νεόδμητα.

Πιο συγκεκριμένα, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια.

Αυτό είναι και μέρος της αιτίας που το 85% των σπιτιών που βρίσκονται σε αγγελία για πώληση ή ενοικίαση μένουν στα «αζήτητα» για 6-24 μήνες.

Την ίδια στιγμή, η Αθήνα πλησιάζει τον κορεσμό όσον αφορά στη δόμηση και είναι αντιμέτωπη με σημαντική έλλειψη διαθέσιμων μεγάλων οικοπέδων. Η έρευνα της Prosperty αποκαλύπτει πως μόλις το 22% των οικοπέδων στην Αθηνα ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ. και είναι κατάλληλα για επενδύσεις.

Για παράδειγμα, στο Κέντρο της Αθήνας, τα οικόπεδα άνω των 1.000 τ.μ. είναι μόλις 158, δηλαδή το 6% του διαθέσιμου αποθέματος, ενώ στα Νότια Προάστια τα μεγάλα οικόπεδα αντιστοιχούν μόλις στο 10% του συνόλου. 

Περισσότερες ευκαιρίες υπάρχουν στα Βόρεια και τα Ανατολικά Προάστια, με 31% και 33% αντίστοιχα, όπου ακόμη τα όρια είναι πιο «ανοιχτά».

Η αγορά ακινήτων επίσης ταλανίζεται επίσης από πολλά κλειστά διαμερίσματα, αποτέλεσμα επενδύσεων για Golden Visa που αγοράστηκαν και μένουν εκτός αγοράς, καθώς και του μεγάλου αριθμού κατοικιών που βρίσκεται στα χέρια τραπεζών και servicers.

Όπως σχολίασε και ο Αντώνης Μαρκόπουλος, CEO και ιδρυτής της Prosperty, «το πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας είναι πολυπαραγοντικό και δεν θα λυθεί εστιάζοντας μόνο σε έναν τομέα».

Γιατί αυξάνεται διαρκώς η ζήτηση για κατοικία

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο στην περιορισμένη προσφορά, ειδικά όσον αφορά σε ποιοτικές κατοικίες, αλλά και στη διαρκή αύξηση της ζήτησης, η οποία είναι αποτέλεσμα πολλών κοινωνικών αλλαγών και παραγόντων.

Αρχικά, η κουλτούρα των νέων σιγά σιγά αλλάζει και πλέον προσπαθούν να φύγουν νωρίτερα από το σπίτι των γονιών τους. Παράλληλα, δεν παντρεύονται τόσο νωρίς και προτιμούν την ανεξαρτησία τους, επομένως ο αριθμός ατόμων που θέλουν να μένουν μόνοι τους έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. 

Σε αυτό έρχεται να προστεθεί και η άνοδος των διαζυγίων, η οποία «σπάει» τον πληθυσμό σε περισσότερα νοικοκυριά, τροφοδοτώντας την ανάγκη για στέγη, ενώ η ζήτηση από τους φοιτητές είναι και αυτή αυξημένη στις πόλεις με πανεπιστήμια, οι οποίες στο σύνολό τους χαρακτηρίζονται από έλλειψη φοιτητικής στέγης.