Η ελληνική αγορά γραφείων και επαγγελματικών ακινήτων μπορεί να βρίσκεται σε πλήρη άνθηση, ανακάμπτοντας μετά από τη σφοδρή κρίση της τελευταίας 10ετίας, αλλά δεν ισχύει το ίδιο για τον τομέα σε διεθνές επίπεδο.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το 2022 οι ονομαστικές τιμές γραφείων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν μέση ετήσια αύξηση 5,1% στην Αθήνα και 2,7% στη Θεσσαλονίκη. Για το σύνολο του 2022, τα μισθώματα γραφείων, όλων των κατηγοριών, σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδος αυξήθηκαν κατά 1,6%, ενώ με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων για την Αθήνα ανήλθε σε 2,7%, στη Θεσσαλονίκη σε 5,9%, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα μειώθηκε κατά 0,5%.
Αντίθετα, σε Νέα Υόρκη και Λονδίνο οι ιδιοκτήτες λαμπερών πύργων γραφείων τα εγκαταλείπουν, ενώ το ίδιο ισχύει και για ένα από τα μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα του Σαν Φρανσίσκο. Στο Χονγκ Κονγκ, ένας νέος υπέρλαμπρος ουρανοξύστης γραφείων έχει ενοικιαστεί μόλις κατά 25%.
Πρόκειται για μία εξέλιξη που αποτελεί «απειλή» για την παγκόσμια οικονομία, καθώς οι ειδικοί δεν αναμένουν ότι θα υπάρξει ανάκαμψη και εκτιμούν ότι η αρνητική πορεία θα συνεχιστεί για αρκετά ακόμη χρόνια.
Μετά από μια μακρά αγοραστική έξαρση που τροφοδοτήθηκε από το φθηνό κόστος δανεισμού, οι ιδιοκτήτες και οι ίδιες οι τράπεζες αγωνίζονται να προσαρμοστούν στις αλλαγές στον τρόπο και τον τόπο που οι άνθρωποι εργάζονται, ψωνίζουν και ζουν στον απόηχο της πανδημίας. Ταυτόχρονα, τα υψηλότερα επιτόκια καθιστούν ακριβότερη την αγορά ή την αναχρηματοδότηση κτιρίων.
Μόνο στις ΗΠΑ, περίπου 1,4 τρισεκατομμύρια δολάρια σε δάνεια εμπορικών ακινήτων λήγουν φέτος και το επόμενο έτος, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία. Όταν έρχεται η στιγμή για αποπληρωμή των, οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν μεγάλες πληρωμές κεφαλαίου μπορεί να προτιμήσουν να αθετήσουν τις υποχρεώσεις τους αντί να δανειστούν ξανά για να πληρώσουν τον λογαριασμό.
Μεγάλοι θεσμικοί ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων των Blackstone, Brookfield και Pimco, έχουν ήδη επιλέξει να σταματήσουν τις πληρωμές για ορισμένα κτίρια επειδή έχουν καλύτερες χρήσεις για τα μετρητά και τους πόρους τους. «Υπάρχει σημαντική πίεση», σημειώνει ο Χ. Μπόρντουιν, διευθυντής της Keen-Summit Capital Partners LLC, η οποία ειδικεύεται στην επαναδιαπραγμάτευση προβληματικών ακινήτων. «Οι άνθρωποι δεν παραιτούνται τόσο εύκολα από περιουσιακά στοιχεία, εκτός αν απλά δεν βλέπουν καμία ελπίδα και αναγνωρίζουν ότι τελικά δεν έχουν τα απαραίτητα κεφάλαια για να τη διατηρήσουν».
Ο αριθμός των συναλλαγών έχει πέσει κατακόρυφα και, όταν γίνονται συμφωνίες, οι μειώσεις των τιμών είναι έντονες. Στις ΗΠΑ, όπου τα ποσοστά απόδοσης των γραφείων είναι χαμηλότερα από ό,τι στην Ασία και την Ευρώπη, οι αξίες για τα γραφεία υψηλής ποιότητας έχουν μειωθεί κατά 27% από τον Μάρτιο του 2022, όταν τα επιτόκια άρχισαν να ανεβαίνουν, σύμφωνα με την εταιρεία ανάλυσης δεδομένων Green Street. Οι τιμές των πύργων γραφείων έχουν μειωθεί κατά 21% και τα εμπορικά κέντρα έχουν υποχωρήσει κατά 18%. Οι τιμές των γραφείων αναμένεται να μειωθούν περισσότερο από 25% στην Ευρώπη και σχεδόν 13% στην περιοχή Ασίας-Ειρηνικού πριν φτάσουν σε ένα κατώτατο σημείο, προβλέπει η PGIM Real Estate, μονάδα της Prudential Financial Inc.
Αυτό που οι αναλυτές της PGIM έχουν αποκαλέσει «η μεγάλη επαναφορά» των αξιών είναι πιθανό να καθυστερήσει αρκετά. Χρειάστηκαν έξι χρόνια για να ανακάμψουν οι τιμές των γραφείων στις ΗΠΑ μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, αν και το επεισόδιο αυτό επικεντρώθηκε στα οικιστικά ακίνητα. «Αυτή τη φορά πιστεύουμε ότι θα χρειαστούν 10 χρόνια», προβλέπει ο Ρ. Μπάρκχαμ, οικονομολόγος της CBRE Group.
Τα προβλήματα των εμπορικών ακινήτων θα προσθέσουν στην πίεση ενός χρηματοπιστωτικού συστήματος που ήδη ταλανίζεται από τη φετινή κρίση των περιφερειακών τραπεζών. Και καθώς η ύφεση βαθαίνει, ενδέχεται να έχει σφοδρές επιπτώσεις σε ορισμένες πόλεις, καθώς αντιμετωπίζουν κενά κτίρια και χαμηλότερα έσοδα από φόρους ακίνητης περιουσίας.
Το ερώτημα είναι αν η διόρθωση των εμπορικών ακινήτων θα είναι αρκετά μεγάλη ώστε να αποσταθεροποιήσει την ευρύτερη οικονομία. Όσο ευρείες και αν είναι οι δυνάμεις που έχουν παραταχθεί εναντίον του τομέα των ακινήτων, πρόκειται επίσης για τοπικές επιχειρήσεις, που περιλαμβάνουν όχι μόνο αστικούς ουρανοξύστες αλλά και εμπορικά κέντρα μικρών πόλεων, προαστιακά κτίρια διαμερισμάτων και εκτεταμένα πάρκα αποθηκών.
«Όλες οι πόλεις έχουν διαφορετικές ιστορίες να διηγηθούν», σημειώνει ο Π. Χέις, διευθύνων σύμβουλος επενδυτικής έρευνας της PGIM Real Estate στο Λονδίνο. «Όλες έχουν αλλάξει από διαφορετικά τοπικά σοκ. Καταλήγουμε σε έναν κόσμο όπου οι επενδυτές πρέπει να σκέφτονται περισσότερο από ό,τι μέχρι τώρα τη γεωγραφία».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
