Τον κίνδυνο να πληρώσουν αυξημένο φόρο αντιμετωπίζουν οι φορολογούμενοι που απέκτησαν ακίνητα και πλήρωσαν φόρο μεταβίβασης με βάση την αντικειμενική τους αξία, αλλά ο έλεγχος της εφορίας διαπιστώσει, πως το πραγματικό τίμημα ήταν μεγαλύτερο.
Σύμφωνα με την νομοθεσία ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται επί της αναγραφόμενης τιμής στο συμβόλαιο, η οποία δεν μπορεί να είναι κατώτερη της ισχύουσας αντικειμενικής αξίας.
Ωστόσο, εάν η εφορία αποδείξει ότι το ποσό που καταβλήθηκε για την αγορά ήταν υψηλότερο, επανυπολογίζει τον ΦΜΑ και καταλογίζει και πρόστιμα. Ο εντοπισμός του επιπλέον ποσού μπορεί να γίνει μέσω των τραπεζικών λογαριασμών.
Ο εν λόγω κίνδυνος είναι αυξημένος τα τελευταία χρόνια καθώς υφίσταται τεράστια διαφορά μεταξύ των αντικειμενικών και των αγοραίων τιμών.
Οι αντικειμενικές αξίες αναπροσαρμόστηκαν τελευταία φορά τον Ιούνιο του 2021 (με βάση τις τιμές που ίσχυαν στα τέλη του 2020 με αρχές του 2021) και έκτοτε οι αγοραίες τιμές έχουν αυξηθεί πάνω από 50%, τροφοδοτούμενες από την ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό (κυρίως) και από το εσωτερικό.
Είναι σαφές, πως ο ΦΜΑ υπολογίζεται επί των αντικειμενικών τιμών, αλλά, εάν η εφορία αποδείξει το καταβληθέν τίμημα ήταν αισθητά μεγαλύτερο (με βάση τις τιμές αγοράς), τότε αλλάζει προς τα πάνω η βάση υπολογισμού του φόρου.
Το τίμημα σε δύο δόσεις
Σε μία περίπτωση, εταιρεία αγόρασε ακίνητο, για το οποίο στο συμβόλαιο δηλώθηκε τίμημα ίσο με την αντικειμενική αξία και συγκεκριμένα 383.815,99 ευρώ.
Όμως, από τον έλεγχο που διενήργησε η εφορία προέκυψε πως το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε ανήλθε σε 650.000 ευρώ.
Διαπιστώθηκε συγκεκριμένα, ότι το ποσό που αντιστοιχούσε στην αντικειμενική αξία του ακινήτου (383.815,99) καταβλήθηκε με την υπογραφή του συμβολαίου, αλλά βρέθηκε από τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών, ότι καταβλήθηκε και επιπλέον ποσό, στον πωλητή του ακινήτου, ύψους 266.184,01, ευρώ.
Κατόπιν τούτου, η αρμόδια Δ.Ο.Υ. επανυπολόγισε τον φόρο μεταβίβασης επί της αξίας των 650.000 ευρώ και όχι της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο και εκτός του αυξημένου φόρου καταλόγισε στον αγοραστή και πρόστιμο.
Η υπόθεση έφτασε μέχρι το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο με την υπ. αριθμ. 848/2025 απόφαση του Β Τμήματος, αποφάνθηκε ότι το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου τίμημα, το οποίο είναι ίσο με την αντικειμενική αξία, δεν δεσμεύει την φορολογική αρχή, καθώς μπορεί να αποδείξει με τον έλεγχο πως είναι υψηλότερο.
Νωρίτερα η αγοράστρια εταιρεία είχε προσφύγει στο διοικητικό Εφετείο το οποίο δικαίωσε την εφορία, ενώ απλώς μείωσε κατά 25% το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας αξίας.
Η απόφαση
Ακολούθως το ΣτΕ κινήθηκε στην ίδια λογική με το Εφετείο και απέρριψε τους ισχυρισμούς της αγοράστριας εταιρείας, κρίνοντας ότι το συμβόλαιο ακινήτου αποτελεί φορολογικό στοιχείο κατά τον ΚΒΣ, και ότι η φορολογική διοίκηση δύναται να αμφισβητήσει το δηλωθέν τίμημα ακόμη και αν ταυτίζεται με την αντικειμενική αξία, εφόσον υπάρχουν αποδείξεις όπως τραπεζικά δεδομένα, από τα προκύπτει πως το τίμημα ήταν υψηλότερο.
Το ΣτΕ σημειώνει συγκεκριμένα:
- Επειδή, περαιτέρω, η τέλεση φορολογικής παράβασης, όπως η ανακριβής αναγραφή του τιμήματος σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, μπορεί να προκύπτει, κατά την αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας φορολογικής αρχής, όχι μόνο με βάση άμεσες αποδείξεις, αλλά και από έμμεσες αποδείξεις (τεκμήρια), ήτοι από αντικειμενικές και συγκλίνουσες ενδείξεις οι οποίες, συνολικά θεωρούμενες και ελλείψει άλλης εύλογης και αρκούντως τεκμηριωμένης, ενόψει των συνθηκών, εξήγησης, που ευλόγως αναμένεται από τον φορολογούμενο, είναι ικανές να προσδώσουν στέρεη πραγματική βάση στο συμπέρασμα περί διάπραξης της αποδιδόμενης παράβασης.
- Τέτοια στοιχεία έμμεσης απόδειξης μπορεί να θεωρηθεί ότι συντρέχουν σε περίπτωση, όπως η επίδικη, στην οποία η φορολογική αρχή εντοπίζει ότι στον τραπεζικό λογαριασμό φορολογουμένου έχουν κατατεθεί, και μάλιστα σε χρονικό σημείο εγγύς του χρόνου σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, από τον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος ασκεί εμπορική επιχείρηση αγοραπωλησίας ακινήτων, χρηματικά ποσά που υπερβαίνουν το αναγραφόμενο στο πωλητήριο συμβόλαιο τίμημα, είτε αυτό συμπίπτει με την προκύπτουσα κατ’ εφαρμογή των αντικειμενικών κριτηρίων αξία είτε την υπερβαίνει.
- Τα παραπάνω στοιχεία, συνολικώς ορώμενα, είναι, καταρχήν, ικανά να δικαιολογήσουν, ενόψει και των διδαγμάτων της λογικής και της κοινής πείρας, την εκτίμηση ότι τα επίμαχα ποσά αντιστοιχούν στο αληθώς συμφωνηθέν και καταβληθέν στον δικαιούχο του λογαριασμού-πωλητή τίμημα πώλησης του επίμαχου ακινήτου, που συνιστά και την πραγματική αξία πώλησης.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
